转一个我一直没写完的买房总结，希望能在这里写完。
在新西兰，买房对大多数人来说，是这辈子在财产上最大的一笔投资。无论是本地的kiwi还是从海外来的移民，拥有一所自己的房子是很多人的心愿。
面对与国内迥然不同的房产市场和买卖规则，如何买到一个自己称心如意的房子，着实有许多问题需要自己摸索。
这片文章主要从技术上角度记录一下我的体会，具体的购房策略还是要根据自己的实际情况和当时的市场情况去制定。
------
首先，在买房之前最重要的是确定自己想买哪种房，因为选择哪种房子最主要是看自己喜欢哪种生活方式并且能接受它的缺点。
市面上常见的房子，也是新西兰主要的生活方式：
* House
独栋的民居，邻里之间通过栅栏划分各自的土地，每一户的土地上都有单独的建筑，与邻居的建筑没有接触，一般3个卧室起，带1个客厅，1个饭厅，1个厨房，房前屋后自家院子里有点草坪花园和双车位车库。这种房子在城市的各个suburb很常见。新西兰与国内在城市规划上有很大的不同，除了奥克兰，新西兰的城市规模普遍不大，所以如果有人说他在一个城市上班，而下班住在另一个城市那一点都不奇怪，因为两个城市之间通勤可能只要半个小时。
优点：房间多，隐私好，生活安静，有充足的户外活动空间，比如夏天可以在院子里弄bbq
缺点： 割草，刷漆，修修补补等各种房子日常维护工作，离CBD较远，通勤时间长
* Townhouse
紧凑型的民居，从底楼到顶楼都是一户人家，但和邻居房子之间的间隔很近，有的房子和邻居的房子之间只隔了一堵墙。一般2个卧室起，带1个客厅，1个饭厅和1个厨房，但每户的土地面积比较小，房前可能有一小块草坪，一个单车位车库。这种房多处在城市里或者近郊区。
优点：房子日常维护工作相对较少，通勤方便
缺点：房间比较小，隐私上稍微差点，周围环境比较吵闹
* Apartment
公寓的卧室数量从1间到4间，有独立的厨房，客厅和卫浴，大多数公寓位于市区内，而且一般处于繁华路段。
优点：房屋日常维护几乎没有，物管会解决大部分问题，有电梯，通勤非常方便，日常生活很便利
缺点：几乎没有土地所有，物管费随着房龄增加而增加，周围环境比较吵闹，特别是临街的公寓，如果是有车家庭，可能需要租或者买停车位
* Studio
迷你公寓，相对于普通的公寓，这种公寓也有自己的厨房，卫浴和卧室，但所有的设施都在一个房间里，设计非常紧凑，甚至为了多一点活动空间，房间只好采用murphy bed。多数迷你公寓处于繁华地段，或者在大学附近。
优点：没有日常维护，通勤方便，生活便利
缺点：环境嘈杂，活动空间很狭小，储物空间很有限
在打算进入市场淘房前，还有一件很重要的事情就是知道自己的买房预算。这段主要想说一下房屋贷款，全款买家可以忽略这一段。新西兰的房贷首付比例比中国低了很多，目前是首付20%为基准线，就是说如果有10万纽币存款，银行会比较容易批准40万的贷款，加上自己的首付10万，这样预算是50万纽币。当然也有可能申请更高的贷款比例，譬如买新建的房或者贷款者有高收入，10万首付就可能贷55万，那预算就是65万。凡事有弊有利，如果首付比例低于20%，贷款的利率会更高，风险更大。在搜索目标之前最好能从银行拿到一个贷款的预批准，银行会根据贷款者目前的存款，收入，支出，资产，签证，以及其他的财务状况和风险评估等因素算出一个放贷的数额，拿到这个允许贷款的数额之后，去市场上找房子才能有的放矢。怎么去申请银行贷款呢？一般有两种方式，一是贷款者自己去银行申请，二是找贷款中介（Broker）。第一种方式没什么坏处，就需要自己去银行挨家申请，比较费时间；第二种的好处很明显，贷款中介一次替贷款者向多家银行提出申请，这样贷款者就可以从这些银行中选择最中意的那家贷款，而且贷款中介不收取贷款者的费用，因为最终拿到贷款的那家银行会提供佣金给贷款中介。
知道了自己的预算，就可以去看房了，在给买房offer之前，所有刚兴趣的房子都尽量自己去亲身实地考察一番。在新西兰，几乎所有房子在售出之前都会有几轮开放日让买家进入屋内参观，大多数时候房屋开放日毋需预约，只要在指定时间直接前往参观即可。
有几个主要的信息渠道可以查到待售房屋的开放日信息：
* Trademe是本地最大的二手物品交易网站，也是房产中介投放广告的主要渠道
https://www.trademe.co.nz/property
* 或者直接去各大房产中介的网站搜索
http://harcourts.co.nz/
http://raywhite.co.nz/
http://www.tommys.co.nz/
https://www.professionals.co.nz/
https://www.barfoot.co.nz/
http://www.clarkandcorealty.co.nz/
https://www.bayleys.co.nz/
* Homes是本地出名的房产估价网站，如果查看某个地区，也会显示该地区最近成交以及待售的房产
https://homes.co.nz/
* 超市里免费的房产杂志和报纸
* 房产中介的邮件推送
如果有自己感兴趣的房子，除了参加开放日之外，还可以约房产中介在其他时间去看房，比如晚上去感受下周围环境是否安静；或者约一个天气不好的时候去看看房屋光线是否足够，保暖是否充分；又或者下雨时去查看房屋排水是否有问题等。房屋卖家和房产中介是很欢迎有人去看房的，这说明市场上有买家对这个房子很感兴趣，所以任何时候对房屋有不清楚的地方都可以约中介看房。
除了去实地考察房产，同时还要展开关于房屋信息的调查。
- Title，类似于中国的房产证，上面罗列了很多与该房产相关的信息，比如产权所有者的名字，产权所在位置和面积，甚至贷款银行等等。卖家和中介需要提供这个信息。
主要关注的是房产所有权的类型，一般分成两大类，
* Freehold
所有者拥有这块土地及土地之上的建筑，Title写的是Fee simple就表示这是所有者的永久产权。所以Freehold的产权非常简单明了。
* Leasehold
这个Title下的土地或者不动产是属于租赁，简单说这个房产是有租期的，并非永久产权。比如有些公寓的土地是Leasehold，那么每隔一个年限，就需要续租土地，所以除了缴纳物业费，还要缴地租。新西兰还有一种历史遗留的产权叫Cross lease，这是在当时好像1950年代左右的法律框架下将大块土地分割成小块时产生的一种产权。举个例子，当时修一个House要求至少在一块800平米的土地上，但实际可能只需要400平米，现在甚至只要200平米就够了，当然为了能合法盖房，就产生了你租我脚下的地，我租你脚下的地，如此一来，我的地加上租你的地面积就够能达标了。简而言之，大家彼此都成了对方的地主，并且相互之间的土地租期是999年。土地面积达标的问题是解决了，可是又产生了一个新问题，既然相互都是彼此的地主，那你脚下的地也是我的地，所以你要在地上做任何改动都要经过我的批准，反之亦然。因此这种产权就容易产生纠纷，也导致属于Cross lease产权的房产普遍比Freehold的房产价低而且更难卖出去。
- LIM，全称Land Information Memorandum，这个报告是由该房源所属地区的city council根据目前政府存档的信息出具的有关这个房产各方面信息的汇总。包括但不限于，土地许可，房屋建造许可，房屋设计图，房屋的历史变更和许可，房屋的污水排放，附近下水道管网，自然灾害，房屋土地上受到法律保护的历史和自然资源，该地区的未来规划等各种各样的信息。LIM报告是非常重要的文件，因为报告上任何一条信息都和房屋的价值，房主的法律责任等有密切关联，上面列出来和没有列出来的信息都值得注意。列出来的信息还比较容易理解，比如自然灾害可以陈述是否有滑坡风险，是否处在地震频发区等，可什么没有被列出来的信息也很重要呢？有一项容易忽略的是建筑的变更历史，在新西兰，在土地上加盖建筑和对建筑大的改造是需要先获得city council的书面批准，安装某些电器或者天然气燃烧装置也需要请专业有资质的人士来进行，一切有安全风险的变更最好能在city council有记录，如果因为没有记录的变更引起了安全事故造成的损失，保险公司可能以此拒赔，银行也可能拒绝提供贷款。所以如果当前房屋的情况和LIM报告有不一致的地方，第一时间咨询当地的city council和自己的律师。卖家和中介没有义务提供LIM报告，他们能提供的话最好，如果没有提供，也可以自费去city council申请。
- Earthquake damage，众所周知，新西兰是一个地震频发的国家，偶尔还有一些强震，比如2011年Christchurch和2016年的Kaikoura大地震，都在很大范围造成了房屋倒塌和损坏，为了赔付巨大的损失，导致当时保险公司濒临破产，所以震后，各家保险公司修改政策，拒绝受理地震中有损坏且震前未投保的房屋投保，连锁效应是银行也拒绝给不能投保的房屋放贷。我不清楚在哪里查询地震受损房屋的信息，但可以问卖房的房屋中介该房源是否有地震的损伤，目前是否有保险。新西兰的房屋中介不允许说谎，只要问了，他们必须回答正确信息，但如果不问，他们也没有义务告知所有的信息。
- Builder report, asbestos
- Leaking
- Tsunami zone
- Earthquake fault line
- School zone
- Living facilities
- Community safety
- Interest rate
- Rates
- House facing direction
### The people you may meet
- Real estate agent
- Mortgage and insurance broker
- Solacitor
- Builder
- Neighbour
- Banker
### Ways of selling
- Tender
- Auction
- Deadline sell
- Negotiation
- Private sell
### Steps to buy a house at high level
1. Budget approve
2. Check out advertisements
3. Go to open home
4. Revisit the property
5. Check the factors (title, LIME, insurance, earth quake damage claim, leaking, price, history, body corp, GI system etc)
6. Do an inspection
7. Give an offer
8. Sign papers with solicitor
9. Transfer funds to trust account
10. Take the key at settlement date
### Things to consider
- Leaking
- Tsunami zone
- Earthquake fault line
- School zone
- Living facilities
- Community safety
- Cross lease
- Minimum deposit
- Interest rate
- Tax
- Leasehold or freehold
### Questions to ask
- Why the vendor wants to sell
- What is the exception price
- Is it under offered
### Types of house
- House
- Townhouse
- Apartment
- Studio
### Glossary
Singe garage
Double garage
Semi-attached
Open home
Settlement date
A loan-to-value ratio (LVR)
